2024年に、不動産が相続財産の中に含まれている場合の登記が義務化されました。
なぜ、わざわざ義務にしたのかといえば、今までは特に罰則もなかったことから、登記せず名義が故人のままになっている不動産が増えていたからです。
しかし、義務とされたことで何かしらのトラブルが起こるかもしれません。
どのようなトラブルが起こりうるのか、解説します。
相続登記義務化とは？
不動産の所有者が死亡した際は、相続人が不動産を受け継ぐことになります。
しかし、正式に受け継ぐには相続登記という手続きを行って、名義変更をしなくてはいけません。
登記を行うことで、所有者が変更されるのです。
民法では、購入した不動産は登記をしなければ、自分の不動産だと主張することはできないと定められています。
しかし、相続によって所有者が変更となった不動産に関しては、今までなら登記をしていなくても所有権の主張ができていたのです。
つまり、わざわざ相続登記をしなくても、自分のものだと主張できました。
特に実害がなかったため、相続しただけで所有権が移動したと考える人も少なくないのですが、実は登記しなければ所有者は変更されないのです。
相続については相続税の申告などがあり、申告しないと罰せられてしまうものもあるのですが、相続登記は法律上の期限を定められていない手続きなので、放置していても特に問題はありませんでした。
しかし、登記をせず放っておくということはできなくなってしまいました。
2024年4月からは、相続した不動産については登記することが義務化されることとなったのです。
義務化された背景には、所有者がわからない不動産が増えているという理由もあります。
登記がされていない土地があると、再開発計画の対象となるエリアに含まれている時に、交渉する相手がわかりません。
持ち主が不明なせいで、計画が頓挫してしまう可能性があるのです。
また、土地にある空き家が災害などで倒壊した場合、周囲の土地に住む人にも被害が生じる可能性があります。
しかし、周囲に与えた被害の損害賠償を請求する相手も不明です。
現在誰の名前で登記されているのかを調べることで、相続人を探すことはできるのですが、名義になっている人物が何代も前の先祖だった場合は、子供、孫、ひ孫と相続人がかなり多くなっている可能性もあります。
相続が発生しても相続登記をしていない状態が昔から続いている場合、代を重ねるごとに相続人がどんどん増えていくため、相続人を全て調べるというのは現実的とはいえません。
さらに、故人の名義のままになっている状態で土地を活用したいと思った場合、相続人全員の合意を得る必要があるのです。
時間が経つにつれて手続きはどんどん難しくなってしまうため、一旦登記されなかった土地が後から登記される可能性は少なくなるのです。
義務化されたことによって起こるトラブル
では、不動産を相続した際に登記することが義務となるよう法律が改正されたことで、何が変わったのでしょうか？
主な変化の内容と、違反した場合の罰則について解説します。
内容としては、不動産を相続したときに相続人となった人は必ず相続登記の手続きをしなければならない、というものです。
相続してすぐに登記しなくてはならないというわけではありませんが、３年以内に手続きすることが義務となっています。
もしも手続きをしないまま放置していた場合は、罰金を支払わなくてはいけません。
また、遺言状に記載されている相続財産として不動産を相続したという場合も、同様です。
問題となるのは、遺産分割がスムーズにまとまらなかった場合です。
相続について話がまとまっていない状態でも、相続人であるということを申告することで、相続登記をする義務を果たすことができます。
法務局が相続人申告登記として申請者の住所氏名を記録しておくだけでいいのですが、申告後に所有権を取得した場合は3年以内に登記しなくてはいけません。
また、相続登記の義務化は法改正以降から適用されるのではなく、改正される前から放置されている場合でも同様に扱われます。
自分ではなく先代、先々代が放置していた場合でも、3年以内には手続きをして名義を変更しなくてはいけません。
また、個人及び会社等の法人が名前や住所などを変更した場合も、同様に手続きをすることになります。
変更した後は、2年以内に手続きをしなくてはならない、とも定められていて、もし手続きせず放置していた場合は、罰金を支払うことになるでしょう。
なぜ手続きが必要なのかというと、不動産の所有者不明問題に関して、情報が更新されていないせいで現在の居所が不明になっているケースがあることも原因になっているのです。
法律が改善される前から放置されている分も、対象となるのです。
また、法務局が住民基本台帳ネットワークや法人情報を管理するシステムからその変更情報を把握することができた場合は、法務局が変更登記をするという判断をすることも認められます。
ただし、個人の場合は本人の申し出と意向確認が必要とされています。
最後に、所有者情報など連絡先の把握です。
個人が不動産の所有権を新たに取得する場合は、その名義変更登記をする際に生年月日などの情報を提供することが義務とされます。
生年月日などは登記簿には記載されず、法務局内部だけのデータとして使われます。
法人の場合は、会社法人等番号が登記簿に記載されます。
海外居住者が不動産を取得する場合は、国内に連絡先がなければいけません。
申告した連絡先は、登記簿の中に記録が残ります。
他にも、遺産分割協議の特別受益や寄与分の期限の新設、土地所有権放棄や行方不明の共有者がいる場合の対応など、いくつかの改正点があります。
改正された点も踏まえて、相続や新規取得の際などの手続きを忘れないようにしてください。
まとめ
不動産を相続した際は、相続人が相続登記をすることが義務化されることになったのですが、対象となるのは今後相続が発生した時だけではなく、過去に登記されていない場合も含まれます。
先祖の土地を放置している場合などは、一度登記がどうなっているかを確認することをおすすめします。
長期間放置されていると、不動産の権利はかなり複雑になっています。
手続きを簡略化するためにも、事前にまとめておくことをおすすめします。
